대한민국 부동산 대격변 6편: 개인의 냉정한 현실 인식, '서울 부동산'은 숙명인가?

지난 5편에 걸쳐 우리는 대한민국 부동산 문제의 거대한 구조적 원인과 정부 정책의 한계를 깊이 있게 탐구했습니다. 국가 균형 발전이라는 원대한 목표와 장기적인 정책의 필요성도 역설했죠. 하지만 냉정하게 돌아보면, 이 모든 논의는 개개인의 삶과는 다소 동떨어진, 이론적이고 이상적인 '국가적 방향성'에 불과할 수 있습니다.

"그래서 나는 지금 뭘 어떻게 해야 하는데?"

아마 많은 분들이 이런 질문을 던지실 겁니다. 국가가 장기적인 관점에서 부동산 문제를 해결하든 말든, 당장 내 집 마련의 꿈을 꾸는 보통 사람들에게는 '지금, 여기'의 현실적인 고민과 '실리적인 접근'이 절실합니다. 어쩌면 우리는 서울과 수도권 부동산 가격 상승이 피할 수 없는 숙명이라는 냉정한 현실을 인정하고, 그 속에서 나름의 생존 전략을 찾아야 할지도 모릅니다. 이번 6편에서는 이 냉혹한 현실을 직시하고, 개인의 관점에서 서울-수도권 부동산에 어떻게 접근해야 할지를 이야기해 보겠습니다.

 

개인의 '내 집 마련' 전략

 

'수도권 공화국'은 끝나지 않는다: 반복될 사이클의 예측

저는 개인적으로 서울과 수도권의 부동산 가격은 장기적으로 물가 상승률보다 높은 상승률을 유지하며 계속 오를 것이라고 봅니다. 이는 단순히 비관적인 예측이 아니라, 그동안 우리가 살펴본 대한민국의 구조적 특성에서 비롯된 냉철한 판단입니다.

첫째, 서울-수도권 집중화 현상은 앞으로도 지속될 것입니다. 지난 수십 년간 정부가 수많은 균형 발전 정책을 펴왔음에도 불구하고, 사람, 기업, 자본은 더욱 강력하게 서울과 수도권으로 모여들었습니다. 현재의 산업 구조, 교육 시스템, 문화 인프라의 절대적인 집중도를 감안할 때, 이 거대한 흐름이 갑작스럽게 역전될 가능성은 매우 낮습니다. 오히려 인공지능, 첨단 기술 산업 등 미래 먹거리 산업 역시 서울-수도권 중심으로 재편될 가능성이 높습니다. '지방 소멸'이라는 위기가 현실화될수록, '기회의 땅' 수도권으로의 유입 압력은 더욱 강해질 것입니다.

둘째, 대한민국 정치 현실에서는 장기적인 공급 확대 정책이 실현되기 어렵습니다. 앞서 4편에서 강조했듯, 5년 단임제와 극심한 진영 논리 속에서는 10년 이상이 소요되는 대규모 공급 정책이 일관성을 가지고 추진되기 어렵습니다. 정권이 바뀔 때마다 부동산 정책 기조가 180도 바뀌는 상황에서, 시장은 언제나 불확실성에 노출될 수밖에 없습니다.

셋째, 결국 '수요 억제와 완화'의 사이클이 반복될 것입니다. 장기적인 공급 확대가 어렵다면, 정부는 부동산 가격이 폭등할 때마다 단기적인 '수요 억제' 정책을 꺼내 들 수밖에 없습니다. 대출 규제, 세금 강화 등이 대표적이죠. 이러한 정책들은 일시적으로 시장에 냉각기를 가져오고, 가격 상승의 속도를 늦추는 효과를 냅니다. 하지만 억눌린 수요는 사라지지 않고 잠재되어 있다가, 규제가 풀리고 금리가 낮아지는 등의 완화 사이클이 오면 다시 폭발적으로 터져 나오면서 집값을 끌어올릴 것입니다. 즉, 단기적인 휴지기와 상승기가 번갈아 나타나는 반복적인 사이클이 이어질 것이라는 예측입니다.

냉정한 현실 속, 개인의 '내 집 마련' 전략

이러한 예측이 맞다면, 보통 사람들에게 서울과 수도권의 내 집 마련은 어떤 의미일까요? 저는 이렇게 말씀드리고 싶습니다.

"감당할 수 있는 범위 내에서, 용기 있는 결단이 필요하다."

지금은 높은 금리와 강력한 대출 규제로 인해 주택 구매 심리가 위축되어 있는 시기일 수 있습니다. 하지만 과거의 패턴을 되짚어보면, 이러한 규제 국면은 영원히 지속되지 않았습니다. 언젠가는 금리가 다시 인하되고, 정부의 대출 규제를 비롯한 부동산 관련 규제들이 완화되는 사이클이 다시 찾아올 것입니다.

그 시기가 왔을 때, 나의 소득 수준과 미래 계획을 고려하여 감당할 수 있는 정도의 대출을 활용하여 서울 및 수도권 지역의 주택을 마련할 용기가 필요하다는 것입니다. 여기서 '감당할 수 있는 정도의 대출'이란, 무리하게 영혼까지 끌어모으는 '영끌'보다는, 긴 안목으로 상환 계획을 세울 수 있는 수준을 의미합니다.

• '존버'가 아닌 '준비'의 시간: 지금처럼 시장이 다소 잠잠한 시기는 부동산 시장을 공부하고, 자금을 모으고, 내게 맞는 지역과 주택 유형을 탐색하며 '준비'하는 시간으로 삼아야 합니다.
• 사이클을 읽는 눈: 과거 데이터를 통해 부동산 시장의 사이클이 어떻게 반복되어 왔는지 이해하고, 규제 완화와 금리 인하가 맞물리는 시점을 포착하는 것이 중요합니다.
• 실거주 가치 우선: 단순한 투자 수익률만을 쫓기보다는, 내가 실제로 거주할 수 있고 생활 편의성이 높은 지역의 주택을 우선적으로 고려하는 것이 중요합니다. 그래야만 시장의 부침에도 흔들리지 않고 장기적으로 보유할 수 있는 힘이 생깁니다.

물론 이 조언이 정답이라고 확신할 수는 없습니다. 부동산 시장은 언제나 예측 불가능한 변수들로 가득하니까요. 하지만 서울-수도권의 구조적 집중화 현상이 바뀌지 않는 한, 그리고 우리의 정치 현실이 장기적인 공급 계획을 방해하는 한, 서울과 수도권 주택의 희소성과 가치는 지속적으로 유지될 것이라는 냉정한 현실을 개인은 직시해야 합니다.

다음 마지막 7편에서는 '서울-수도권 부동산은 숙명'이라는 전제하에, 개인의 삶의 질을 높이면서 현명하게 자산을 관리하는 구체적인 실천 방안과 마음가짐에 대해 마무리 이야기를 전해드리겠습니다.