격동의 시기, 새 정부와 대한민국 주택 시장의 변천사

새 정부가 출범했습니다. 서울과 수도권의 부동산시장은 어떤 변화를 맞이할까요? 저의 생각을 4편의 시리즈로 정리해 밨습니다. 1편을 시작하겠습니다.

 

대한민국 주택 시장의 변천사

 

이재명 대통령 당선과 함께 대한민국 부동산 시장은 중대한 전환점에 서 있습니다. 특히 수도권 주택 시장과 서울 주택 가격은 항상 이목을 끄는 핵심 지표인데요. 과연 새로운 행정부의 정책 기조가 지난 몇 년간 경험했던 급변하는 시장 흐름을 어떻게 바꿔놓을지, 많은 분들이 큰 관심을 기울이고 있습니다. 이번 시리즈의 첫 번째 포스팅에서는 새로운 정부의 부동산 정책 방향을 면밀히 살펴보고, 코로나19 팬데믹 이후 아파트 값의 격동적인 변천사를 심층적으로 분석해 보겠습니다.

새로운 정부, 부동산 정책의 근본적인 전환을 예고하다

이재명 대통령이 제시한 부동산 정책은 분명 이전 정부의 접근 방식과는 차별점을 가집니다. 핵심은 바로 '실수요자 보호'와 '투기적 수요 억제'에 중점을 둔다는 점입니다. 단순히 세금이라는 수단으로 주택 가격을 인위적으로 조정하기보다는, 주택 공급 확대를 통해 진정한 주거 안정을 이루겠다는 목표를 명확히 했습니다.

새 정부는 공공 주도 개발 방식을 유지하면서도, 재개발·재건축 규제를 합리화하여 주택 공급량을 늘릴 계획입니다. 특히 역세권 고밀도 개발이나 용도지역 변경을 통한 추가 주택 공급 가능성도 크게 열려 있습니다. 또한, 다주택자 규제는 유지하되, 지나친 세금 부담은 조절하려는 움직임도 예상됩니다. 이러한 변화는 그간의 시장 불안정성을 해소하고, 보다 건전한 부동산 시장을 조성하려는 강력한 의지를 반영하고 있습니다.

팬데믹이 낳은 거품과 현실 – 서울 및 수도권 아파트 시세의 궤적

코로나19 팬데믹 시기, 초저금리 환경과 넘쳐나는 시중 유동성은 주택 시장을 전례 없는 가격 상승으로 이끌었습니다. 마치 순식간에 치솟는 로켓처럼 아파트 매매 시세는 상상 이상의 고점을 기록하며 많은 이들에게 좌절감을 안겨주었죠. 그러나 이후 금리 인상과 강력한 규제라는 현실의 파고는 이러한 상승세를 꺾고 빠른 조정을 불러왔습니다.

• 서울 아파트 시장의 가격 등락:
  • 정점: 대략 2021년 하반기 (10월에서 12월 사이)에 최고가격을 형성했습니다. 이 시기 서울 아파트의 평균 시세는 경이로운 수준에 도달했습니다.
  • 하락 국면: 2022년 말부터 2023년 초까지 약 12개월간 하락 추세가 이어졌으며, 최고점 대비 평균 약 20%에서 25%의 가격 하락을 경험했습니다. 특히 노원, 도봉, 강북과 같은 서울 외곽 지역은 30%를 넘는 급락세를 보이며 시장에 큰 충격을 주었습니다.
  • 빠른 회복세: 그러나 2023년 초부터 금리 인상 속도 조절과 정부의 규제 완화 시그널이 나타나면서 서울 아파트 시세는 다시 반등하기 시작했습니다. 현재(2025년 6월 초) 기준으로 최고점 대비 약 92%에서 99% 수준까지 회복된 상태입니다. 특히 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구)는 이미 전고점을 넘어섰거나 거의 근접한 수준을 보이며, 서울 내에서도 가격 양극화 현상이 뚜렷하게 관찰되고 있습니다.
• 수도권 아파트 시장의 동반 움직임:
  • 최고점과 조정: 수도권 아파트 시장도 서울과 비슷한 흐름을 보이며 2021년 하반기에 최고점을 찍은 후, 2022년 말부터 2023년 초까지 평균 약 20% 내외의 하락세를 경험했습니다.
  • 현재 회복 수준: 2023년 이후 꾸준한 회복세를 이어가며 현재 최고점 대비 약 92% 수준까지 가격이 회복되었습니다. 이는 서울 신축 아파트의 가격 상승 동력이 수도권으로 확산된 결과로 분석됩니다.

서울 및 수도권 아파트 시세의 궤적

 

새로운 여정의 시작, 그리고 다가올 변화의 물결

이처럼 서울과 수도권 부동산 시장은 급격한 상승과 조정을 거친 후 상당한 수준으로 회복되었습니다. 하지만 이는 단순히 과거로의 회귀가 아닙니다. 새로운 정부의 부동산 정책 방향, 그리고 시장을 둘러싼 다양한 외부 변수들이 앞으로의 주택 시장을 새롭게 규정할 것입니다. 과연 내 집 마련의 꿈을 꾸는 무주택자들에게는 어떤 기회가 열릴까요?

다음 편에서는 부동산 시장에 가장 직접적인 영향을 미치는 규제 중 하나인 DSR(총부채원리금상환비율)이 어떻게 시장의 '온도차'를 만들어내고 있는지, 그리고 향후 파급효과는 어떠할지 심층적으로 다루어 보겠습니다.